Las reformas en materia de arrendamiento: no entienden que no entienden

La reforma propuesta es a todas luces contraria a derecho, viola diversas disposiciones del Código Civil, viola la naturaleza jurídica de los contratos civiles particularmente el del arrendamiento, pero sobre todo y esto es lo más grave, es una muestra clara de la claudicación del Gobierno de la Ciudad de México

Por Víctor Manuel Ornelas Carsolio (*)

Imagen ilustrativa: Paco/Pixabay

Van apenas dos años de la administración más arbitraria que yo recuerde —lo he dicho antes y lo reitero—, la actual administración morenista siente un profundo desprecio por el derecho, por la Ley y al parecer, esto no se detendrá: el día 08 de los corrientes, las diputadas al Congreso de la Ciudad de México, Martha Soledad Ávila Ventura y Valentina Valia Batres Guadarrama, ambas integrantes del grupo parlamentario de morena, presentaron una iniciativa para reformar el Código Civil para el Distrito Federal en materia de arrendamiento para garantizar el Derecho a la Vivienda frente a la pandemia.

Dice la iniciativa en comento que el mundo está pasando por una crisis sanitaria que no sólo afecta la salud de las personas, sino que también repercute en la subsistencia económica que permita gozar de ciertos derechos a las personas.

Se precisa que la actual pandemia tiene en la Ciudad de México consecuencias negativas en materia de vivienda para muchas familias, que ello se debe principalmente a la pérdida de empleo, reducción de salario, inactividad comercial, etc.

Indica que la CEPAL hace particular énfasis en la pérdida de ingresos laborales que desde luego se traduce en un menor consumo de bienes y servicios y que está llevando a muchos (millones) trabajadores a situaciones de pobreza; precisando que la tasa de pobreza extrema (11%) y pobreza (30.3%) aumenten aún más en el corto plazo.

Siguen refiriendo que el derecho a la vivienda adecuada se encuentra fundamentada en el artículo 4 de la Constitución Federal, así como en el artículo 9, apartado E de la Constitución Política de la Ciudad de México.

En concreto, la reforma propone la modificación del Código Civil en los términos siguientes:

  • El arrendamiento de una vivienda cumple con el objetivo social de coadyuvar al cumplimiento del derecho humano a la vivienda de la parte arrendataria.
  • El arrendamiento de vivienda no podrá ser menor a tres años.
  • Prohibición a los arrendadores de solicitar como garantía cualquier título de propiedad.
  • En caso de arrendamiento de vivienda, la ausencia de contrato por escrito impedirá que pueda hacerse un desalojo, aún por incumplimiento del pago de la renta, hasta que no sea subsanada esta formalidad.
  • En caso de que el arrendador rescinda de forma anticipada el contrato, perderá su derecho a conservar el depósito correspondiente.
  • En el caso de una ocupación consentida en un inmueble propio por un tercero y no haya contrato escrito, se presumirá una relación de arrendamiento.
  • Serán derechos del arrendatario que no se le exija más de un mes de anticipo para el arrendamiento de un inmueble.
  • No pagar un depósito mayor al precio de un mes de renta.
  • En caso de desocupaciones o lanzamientos ordenados judicialmente, deberá notificarse de la diligencia con una anticipación de dos meses.
  • En caso de situaciones de emergencia nacional, desastres naturales, declaratorias de emergencia ambiental o natural, así como cualquier otra situación de fuerza mayor que paralice las actividades económicas e impida al arrendatario el cumplimiento del contrato, podrá solicitar al arrendador la renegociación transitoria o definitiva de las condiciones del contrato de arrendamiento.

Al respecto debo señalar que la reforma propuesta es a todas luces contraria a derecho, viola diversas disposiciones del Código Civil, viola la naturaleza jurídica de los contratos civiles particularmente el del arrendamiento, pero, sobre todo, y esto es lo más grave, es una muestra clara de la claudicación del Gobierno de la Ciudad de México como en muchos casos del gobierno federal de la responsabilidad de la protección y vigencia de los Derechos Fundamentales.

Los derechos fundamentales son aquellos derechos humanos que se han reconocido en el texto Constitucional y constituyen normas jurídicas de orden superior que imponen obligaciones y límites al ejercicio del gobierno; en este sentido debe quedar perfectamente claro que su protección, respeto y plena vigencia es obligación del gobierno y derecho de los gobernados, no al revés, es decir, no es obligación de los particulares la protección y salvaguarda de los derechos fundamentales, no obstante ello un gran número de las reformas legislativas tanto federales como en la Ciudad de México, trasladan las obligaciones a cargo del gobierno a los particulares, la reforma en comento es una muestra patente de ello.

Ahora resulta que el gobierno de la Ciudad de México por decreto, pretende hacer responsables a los particulares de garantizar a otros particulares el derecho fundamental a la vivienda, ahora es responsabilidad de nosotros proveer de vivienda a quienes no la tienen, en este sentido la propuesta de que el arrendamiento de una vivienda cumpla con el objetivo social de coadyuvar al cumplimiento del derecho humano a la vivienda de la parte arrendataria, es violatorio de los derechos fundamentales del arrendador, porque como se ha mencionado, es obligación del gobierno proveer de vivienda a las personas no de los particulares.

Los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento de las partes, es decir, en materia civil la voluntad de las partes determina el contenido de los acuerdos celebrados entre ellas de tal suerte que obligar al arrendador a una duración mínima de tres años es violatorio del principio de libertad contractual, asimismo negarle el derecho de solicitar garantía para el cumplimiento del contrato respectivo, en el mismo sentido la limitante a no exigir más de un mes de anticipo para el arrendamiento, así como no poder pedir mas de un mes de depósito de renta, todo ello viola flagrantemente los principios rectores de los contratos en materia civil, lo que además desincentiva el crecimiento del mercado inmobiliario y por ende la inversión en dicho sector, en un momento en el que se requiere reactivar la economía, increíblemente presentan una iniciativa ilegal que destruirá el crecimiento del mercado inmobiliario.

Si usted por alguna razón ayudó a alguien brindándole techo temporalmente, bueno, a raíz de la reforma propuesta, se presumirá la existencia de un contrato de arrendamiento y como éste por supuesto no estará documentado, olvídese, nunca podrá sacarlo de su casa porque la ausencia de contrato por escrito impedirá que pueda hacerse un desalojo, aún por incumplimiento del pago de la renta, hasta que no sea subsanada esta formalidad, lo que desde luego nunca sucederá.

Exigir formalidad en el contrato de arrendamiento es violatoria de la voluntad de las partes porque dicho contrato en términos de lo dispuesto por la legislación civil no exige formalidad alguna.

En caso de lanzamiento tendrá que notificar a su inquilino moroso cuando menos con dos meses de anticipación al lanzamiento, lo que quiere decir que además de los seis, ocho, doce o más meses que le lleve el juicio respectivo durante los cuales desde luego no le pagarán la renta, habrá que sumarle dos meses más de regalo invitados por el gobierno de la ciudad.

La reforma propuesta no sólo es ilegal, arbitraria y populista, incentiva el incumplimiento de las obligaciones, la estafa y el abuso de un sector, lamentablemente amplísimo que hace de esta práctica un modus vivendi, no necesitamos normas que le trasladen a los particulares la responsabilidad de gobernar, el derecho humano a la vivienda tiene que ser otorgado por el gobierno, que sea éste quien provea de vivienda digna en circunstancias asequibles para la mayoría de la población y no que se convierta en un Robin Hood, ya tenemos bastantes bandidos.

(*) Víctor Manuel Ornelas Carsolio

Lic. en Derecho por la Facultad de Derecho de la UNAM,
Especialista en Derecho Penal por la División de Estudios de Posgrado de la Facultad de Derecho de la UNAM.
Maestro en Justicia Federal por el INACIPE.

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